维修基金

Daoyi Real Estate2025/6/12...大约 16 分钟文档专题维修基金攻略维修基金

**住宅专项维修资⾦**是业主为了住宅共⽤部位、共⽤设施设备的维修养护⽽缴纳的专项资⾦，被称为房屋的 " 养⽼⾦ "。它关系到每⼀位业主的切⾝利益，是保障住宅⼩区正常运⾏和维护的重要资⾦来源。随着崇阳县城市建设的快速发展，住宅专项维修资⾦的管理、使⽤和监管问题⽇益受到业主和物业企业的关注。

本攻略旨在全⾯介绍崇阳县住宅专项维修资⾦的相关政策、缴纳标准、使⽤规定和退款流程，帮助业主、物业企业和相关部⻔更好地了解和管理维修基⾦，维护各⽅合法权益。通过本攻略，读者可以清晰了解维修基⾦的缴纳、使⽤和管理各个环节，避免因信息不对称⽽导致的纠纷和损失。

根据《住宅专项维修资⾦管理办法》(建设部、财政部令第 165 号) 的规定，住宅专项维修资⾦是指专项⽤于住宅共⽤部位、共⽤设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资⾦ [127L48-L49]。了解和掌握维修基⾦的相关政策和规定，对于保障住宅⼩区的⻓期维护和业主权益具有重要意义。

二、崇阳县维修基⾦的基本情况

2.1 管理部⻔及联系⽅式

崇阳县住宅专项维修资⾦的管理⼯作由崇阳县住房和城乡建设局负责。根据崇阳县政府公开信息，崇阳县住房和城乡建设局负责物业服务活动的监督管理⼯作，包括负责物业专项维修资⾦的缴存、使⽤和管理。

重要

崇阳县住房和城乡建设局的基本信息如下：

办公地址：崇阳县崇阳⼤道 211 号
联系电话：0715-3395332
办公时间：上午 8:30-12:00；下午 2:30-5:30（10 ⽉ 1 ⽇⾄次年 4 ⽉ 30 ⽇），上午 8:30-12:00；下午 3:00-6:00（5 ⽉ 1 ⽇⾄ 9 ⽉ 30 ⽇）

如需咨询住宅专项维修资⾦相关问题，可直接联系崇阳县住房和城乡建设局。

2.2 法律法规依据

崇阳县住宅专项维修资⾦的管理主要依据以下法律法规：

国家层⾯：
《中华⼈⺠共和国⺠法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资⾦管理办法》(建设部、财政部令第 165 号) [127L1-L11]
省级层⾯：
《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省住宅共⽤部位共⽤设施设备维修基⾦管理实施细则》
市级层⾯：
《咸宁市关于住宅专项维修资⾦使⽤暂⾏规定》(咸房⽂ 1 号) [27L1-L3]《咸宁市物业服务收费管理实施细则》

这些法律法规共同构成了崇阳县住宅专项维修资⾦管理的政策框架。其中，《住宅专项维修资⾦管理办法》是国家层⾯的基础性法规，规定了维修资⾦的基本概念、缴纳标准、使⽤条件和管理原则；《咸宁市关于住宅专项维修资⾦使⽤暂⾏规定》则结合咸宁市实际情况，对维修资⾦的使⽤进⾏了更为具体的规定，崇阳县的维修资⾦使⽤管理需遵循此规定执⾏。

三、崇阳县维修基金缴纳标准

3.1 法定计算⽅法

根据《住宅专项维修资⾦管理办法》(建设部、财政部令第 165 号) 第七条的规定，商品住宅的业主、⾮住宅的业主按照所拥有物业的建筑⾯积交存住宅专项维修资⾦，每平⽅⽶建筑⾯积交存⾸期住宅专项维修资⾦的数额为当地住宅建筑安装⼯程每平⽅⽶造价的 5% ⾄ 8% [127L80-L82]。

同时，该办法规定，直辖市、市、县⼈⺠政府建设（房地产）主管部⻔应当根据本地区情况，合理确定、公布每平⽅⽶建筑⾯积交存⾸期住宅专项维修资⾦的数额，并适时调整 [127L83-L85]。这意味着崇阳县的具体缴纳标准应由崇阳县住房和城乡建设局根据当地实际情况确定并公布。

3.2 崇阳县具体缴纳标准

多层住宅：35元/㎡
高层住宅：45元/㎡
商业：45元/㎡
# 注：期房按预测面积计算，现房按实测面积计算

以上标准仅为参考，崇阳县的具体缴纳标准应以崇阳县住房和城乡建设局公布的为准。建议业主在购房前应向崇阳县住房和城乡建设局或开发商咨询最新的缴纳标准。

3.3 不同类型房产的缴纳差异

《住宅专项维修资⾦管理办法》对不同类型房产的缴纳做出了明确规定：

商品房

按照所拥有物业的建筑⾯积交存，每平⽅⽶建筑⾯积交存⾸期住宅专项维修资⾦的数额为当地住宅建筑安装⼯程每平⽅⽶造价的 5% ⾄ 8% [127L79-L82]

售后公有住房：

业主按照所拥有物业的建筑⾯积交存住宅专项维修资⾦，每平⽅⽶建筑⾯积交存⾸期住宅专项维修资⾦的数额为当地房改成本价的 2% [127L88-L90]。售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、⾼层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中⼀次性提取住宅专项维修资⾦ [127L91-L93]。

⾮住宅：

⾮住宅的业主同样需要按照所拥有物业的建筑⾯积交存住宅专项维修资⾦，标准与商品住宅相同 [127L69-L72]。

3.4 续交规定

住宅专项维修资⾦并不是⼀次性缴纳的费⽤。根据《住宅专项维修资⾦管理办法》的规定，当业主分⼾账⾯住宅专项维修资⾦余额不⾜⾸期交存额 30% 时，应当及时续交 [127L153-L154]。

对于续交的具体管理办法，《办法》规定：

成⽴业主⼤会的，续交⽅案由业主⼤会决定 [127L156-L157]。
未成⽴业主⼤会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县⼈⺠政府建设（房地产）主管部⻔会同同级财政部⻔制定 [127L157-L159]。

这意味着在崇阳县，如果⼩区尚未成⽴业主⼤会，当维修资⾦余额不⾜时，应按照崇阳县住房和城乡建设局会同财政部⻔制定的具体办法进⾏续交。

四、维修基金缴纳流程

4.1 缴纳时间

根据《住宅专项维修资⾦管理办法》，商品住宅的业主应当在办理房屋⼊住⼿续前，将⾸期住宅专项维修资⾦存⼊住宅专项维修资⾦专⼾ [127L120-L121]。

已售公有住房的业主应当在办理房屋⼊住⼿续前，将⾸期住宅专项维修资⾦存⼊公有住房住宅专项维修资⾦专⼾或者交由售房单位存⼊公有住房住宅专项维修资⾦专⼾ [127L122-L124]。

特别注意

未按本办法规定交存⾸期住宅专项维修资⾦的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买⼈ [127L127-L128]。这意味着，如果业主没有缴纳维修基⾦，开发商有权拒绝交付房屋。

4.2 缴纳⽅式和地点

住宅专项维修资⾦的缴纳主要有以下两种⽅式：

直接缴纳

直接缴纳：业主可以直接到专⼾管理银⾏⽹点缴纳，并获取由财政部或者省、⾃治区、直辖市⼈⺠政府财政部⻔统⼀监制的住宅专项维修资⾦专⽤票据 [127L129-L131]。

委托代收

委托代收：部分开发商或售房单位会代收代缴维修资⾦，但业主应确保获取正式票据，并与开发企业据实结算。

缴纳地点为专⼾管理银⾏⽹点。根据《住宅专项维修资⾦管理办法》，直辖市、市、县⼈⺠政府建设（房地产）主管部⻔应当委托所在地⼀家商业银⾏，作为本⾏政区域内住宅专项维修资⾦的专⼾管理银⾏，并在专⼾管理银⾏开⽴住宅专项维修资⾦专⼾ [127L102-L104]。

五、崇阳县维修基金使用规定

5.1 使⽤范围

住宅专项维修资⾦专项⽤于住宅共⽤部位、共⽤设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他⽤ [127L161-L162]。具体使⽤范围包括：

注意

需要注意的是，住宅共⽤部位、共⽤设施设备的维修和更新、改造费⽤，应当按照规定由相关业主按照各⾃拥有物业建筑⾯积的⽐例分摊 [127L167-L169]

5.2 使⽤条件

根据《咸宁市关于住宅专项维修资⾦使⽤暂⾏规定》，住宅专项维修资⾦的使⽤需满⾜以下条件 [27L9-L12]：

保修期届满：只有在保修期结束后，才能使⽤维修资⾦进⾏维修和更新改造。
维修项⽬符合范围：维修项⽬必须是住宅共⽤部位、共⽤设施设备的维修和更新改造，且属于保修期满后的情况。
资⾦已交存：维修资⾦必须已按规定交存。
业主同意：维修资⾦使⽤⽅案需经使⽤范围专有部分占建筑物总⾯积 2/3 以上的业主且占总⼈数 2/3 以上的业主同意（简称 " 双 2/3" 同意）。

5.3 ⼀般使⽤程序

《咸宁市关于住宅专项维修资⾦使⽤暂⾏规定》详细规定了住宅专项维修资⾦使⽤的⼀般程序 [27L13-L19]，具体流程如下：

提出使⽤建议
- ⼀般由物业服务企业提出使⽤建议
- 没有物业服务企业的由相关业主提出
- 相关业主未提出的，由社区居⺠委员会代为提出
业主确认
- 申请单位将使⽤建议向业主征求书⾯意⻅
- 经 " 双 2/3" 业主通过后，将使⽤建议和表决结果在⼩区显著位置公⽰，公⽰时间 7 天
申报维修资料
- 申请单位向市房管局提交住宅专项维修资⾦申请书、使⽤建议、业主书⾯确认书、施⼯单位执照、施⼯合同等资料
组织施⼯并验收、审计
- 由申请单位组织施⼯
- ⼯程竣⼯后，由申请单位组织业委会、相关业主、施⼯企业和第三⽅等进⾏验收、审计
- 维修结算⾦额在 5 万元 (含) 以上须审计
申请列⽀资⾦
- 持竣⼯验收报告、审计报告、发票、分摊明细表等向市房管局申请列⽀资⾦
拨付使⽤
- 市房管局物业科⼯作⼈员核实申请资料
- 市房管局物业科负责⼈审核并提出意⻅
- 分管领导签署审批意⻅
- 结算⾦额 30 万元以下的，经物业科初审、分管局⻓审批后，物业科根据审批意⻅向专⼾银⾏发出划转通知
- 专⼾银⾏将专项维修资⾦划转⾄维修单位

5.4 应急使⽤程序

为了应对紧急情况，《咸宁市关于住宅专项维修资⾦使⽤暂⾏规定》还专⻔规定了应急维修使⽤程序 [27L20-L29]，适⽤于以下紧急情况：

电梯故障
消防设施故障
屋⾯、外墙渗漏的
公共护栏破损严重的
楼体外⽴⾯有脱落危险的
排⽔设施坍塌、堵塞、爆裂造成功能障碍的
危及房屋安全和⼈⾝财产安全的其他情形

对于这些紧急情况，物业服务企业、业主委员会、社区 (村) 应当先⾏采取应急措施，经相关部⻔鉴定后，向房管局提出使⽤住宅维修资⾦的申请。房管局在接到维修申请后，应当在 3 个⼯作⽇内核准。应急维修⼯程竣⼯验收后，经过审计（维修结算⾦额在 2 万元 (含) 以上）并向业主公⽰ 7 天后，从相关业主的维修资⾦分⼾账中按⾯积分摊列⽀。

六、维修基金退款规定

6.1 退款条件

根据《住宅专项维修资⾦管理办法》，在以下情况下可以申请退还维修基⾦：

房屋灭失：当房屋因各种原因灭失时，可以申请退还维修基⾦。
退房：在房屋买卖合同解除（退房）的情况下，可以申请退还已缴纳的维修基⾦。
重复交存：当出现重复交存的情况时，可以申请退还多余部分。

6.2 退款流程

维修基⾦退款的⼀般流程如下：

填写申请表：向物业所在地的维修基⾦管理机构（通常为住建局或其指定部⻔）索取并填写《住宅专项维修资⾦退款申请表》。
准备材料：根据要求准备相关材料，如⾝份证明、购房合同、维修基⾦缴纳凭证等。
提交申请：将填写好的申请表和相关材料提交⾄物业所在地的维修基⾦管理机构。
审核：相关部⻔对申请材料进⾏审核，确认是否符合退款条件。
审批：审核通过后，由相关部⻔负责⼈审批。
退款：审批通过后，相关部⻔会在规定时间内将维修基⾦退还⾄申请⼈指定账⼾。

6.3 所需材料

申请退还维修基⾦通常需要准备以下材料：

《住宅专项维修资⾦退款申请表》：需填写完整并签字。
住宅专项维修资⾦专⽤收据：原缴纳维修基⾦时取得的票据，如遗失需提供相关说明。
申请⼈⾝份证：提供原件及复印件，如委托他⼈办理，需提供委托书原件和委托⼈⾝份证复印件。
房屋灭失或退房证明：根据不同退款原因，提供相应的证明材料，如房屋灭失证明、退房协议等。
收款账⼾信息：提供退款接收的银⾏账⼾信息。

特别提示

具体所需材料可能因地区⽽异，建议在申请前向崇阳县住房和城乡建设局咨询确认。

七、常见问题解答 (FAQ)

Q1：维修基⾦属于谁？

A1：根据《住宅专项维修资⾦管理办法》，业主交存的住宅专项维修资⾦属于业主所有 [127L96-L97]。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资⾦属于公有住房售房单位所有 [127L97-L98]。这意味着，商品房的维修基⾦属于业主共有，业主对维修基⾦的使⽤有知情权和决策权。

Q2：什么情况下可以使⽤维修基⾦？

A2：维修基⾦主要⽤于住宅共⽤部位、共⽤设施设备保修期满后的维修和更新、改造 [27L13-L19]。具体使⽤条件包括：保修期届满、维修项⽬符合范围且资⾦已交存、使⽤⽅案经 " 双 2/3" 业主同意。此外，对于电梯故障、消防设施故障、屋⾯外墙渗漏等紧急情况，可以启动应急维修程序，⽆需事先征得业主同意 [27L20-L29]。

Q3：维修基⾦不够⽤怎么办？

A3：当维修基⾦不⾜时，可以采取以下措施：

续交通知：当业主分⼾账⾯住宅专项维修资⾦余额不⾜⾸期交存额 30% 时，业主应当及时续交 [127L153-L154]。
业主⼤会决议：成⽴业主⼤会的，续交⽅案由业主⼤会决定 [127L156-L157]。
其他资⾦补充：可以⽤业主共⽤部位、共⽤设施设备经营收益来补充。
居⺠⾃筹：⿎励居⺠参与改造⼯作，居⺠⾃筹资⾦可⽤于⼩区改造和维护管理。

Q4：⼆⼿房交易后，维修基⾦如何处理？

A4：⼆⼿房交易时，维修基⾦⼀般采取以下处理⽅式：

随房过⼾：维修基⾦账⼾余额随房屋产权⼀并过⼾给新房主。
账⼾更名：新房主需携带相关证明材料（如不动产权证、⾝份证等）到维修基⾦管理机构办理账⼾更名⼿续。
余额查询：建议在购房前查询原业主的维修基⾦缴纳情况，确保账⼾余额符合规定。

八、总结与建议

8.1 维修基⾦管理的趋势

住宅专项维修资⾦管理正经历⼀系列改⾰和完善：

简化使⽤流程：各地正在简化维修资⾦使⽤流程，提⾼使⽤效率，特别是在⽼旧⼩区和电梯更新改造中发挥更⼤作⽤。
明确使⽤范围：进⼀步明确维修资⾦的使⽤范围，突出更新改造的⽬标重点，避免与保修期内应由开发商承担的维修责任混淆。
加强监督管理：政府和相关部⻔正在加强维修资⾦的监督管理，确保资⾦安全和有效使⽤。
资⾦保值增值：探索维修资⾦的保值增值机制，提⾼资⾦使⽤效益。
信息化管理：推进维修资⾦管理的信息化建设，提⾼管理透明度和便捷性。

8.2 业主建议

作为业主，可以采取以下措施更好地维护⾃⾝权益：

了解政策：主动了解住宅专项维修资⾦的相关政策和规定，特别是本地的具体实施办法。
监督使⽤：积极参与⼩区业主⼤会，监督维修资⾦的使⽤情况，确保资⾦⽤于公共部位和设施的维修。
及时缴纳：按照规定及时⾜额缴纳维修基⾦，确保⼩区维修有充⾜的资⾦保障。
参与决策：在涉及维修资⾦使⽤的决策中，积极表达意⻅，参与表决，维护⾃⾝权益。
查询余额：定期查询个⼈维修基⾦账⼾余额，了解资⾦使⽤情况。
保留票据：妥善保管维修基⾦缴纳票据，以备⽇后查询或退款时使⽤。
关注公⽰：关注⼩区公⽰的维修资⾦使⽤情况，发现问题及时向相关部⻔反映。

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