房地产客户精细化管理实战手册

编制日期：2025 年 6 月 16 日

一、微信客户管理标准化流程

客户标签体系搭建

• 标签分类（示例）：

  • 基础标签：

    • 姓名（如 " 李女士 - 雍贤府 "）、电话（直接存于微信备注）、到访日期（如 "12 月 6 日来访 "）

  • 行为标签：

    • "VR 浏览≥3 次 "（高意向）
    • "7 天未互动 "（需激活）

  • 来源标签：

    • 如 " 抖音广告 "" 老带新推荐 "

• 工具：企业微信 CRM 自动打标，支持批量导出标签客户

朋友圈运营 SOP

• 内容规划：

时间	内容类型	案例
周一	项目实景视频（带定位）	拍摄工地进度，配文 " 您未来的家正在成长 "
周三	客户见证（图文）	签约客户合影 + 感言：" 终于买到理想学区房！"
周五	促销信息（九宫格）	特价房倒计时 + 二维码直链户型库

• 互动技巧：对点赞客户 24 小时内私信专属优惠（如 " 您点赞的 125㎡户型本周额外 98 折 "）。

社群分层运营

• VIP 群（已成交业主）：

  • 动作：每月 1 次 " 高管在线答疑 "，推送物业费缴纳提醒
  • 禁言规则：仅管理员发布通知，避免广告刷屏

• 意向群（到访未成交）：

  • 激活方法：每周三发放 " 到访礼 "（如咖啡券），扫码核销后自动触发销售跟进。

延伸阅读：微信客户管理

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二、手机通讯录客户管理

信息录入规范

• 字段要求：

【姓名】王先生-140㎡改善  
【电话】138****1234  
【需求】学区+湖景，首付预算150万  
【最近跟进】6月10日推荐B栋楼王，未回复  

• 工具：明源云客 APP 同步通讯录，通话后自动弹窗记录跟进内容。

高频触达策略

• 短信模板：

  • 首访后 24 小时：" 王先生，您关注的 6 号楼已取证，首开享 98 折，点击预约专属销售：【链接】"
  • 30 天未跟进：" 您上次提到的 XX 小学已签约入驻，本周六举办教育论坛，特邀您参加：【报名链接】"

• 禁忌：避免群发称呼 " 尊敬的客户 "，需用个性化信息（如孩子年龄、职业）。

老客户激活

• 生日营销：系统自动推送 " 生日礼包 "（物业费抵扣券 + 家政服务体验券）。
• 数据工具：CRM 设置 " 沉默客户 " 预警（60 天无互动自动推送优惠）。

三、自媒体客户（抖音/小红书）运营

内容创作指南

• 抖音爆款公式：

  • 前 3 秒：冲突开场（如 "200 万竟能买内环三房？"）
  • 中间：实景展示（横厅采光/儿童房收纳）
  • 结尾：引导行动（" 点击主页 - 预约看房抽戴森 "）

• 小红书关键词：

  • 标题：" 浦东学区房踩盘实录 "" 装修避坑指南 "
  • 标签：#上海买房 #学区房攻略

KOL 合作流程

• 分层合作：

类型	粉丝量	合作形式	考核指标
头部	≥50 万	定制视频（含项目探盘）	播放量≥50 万
腰部	5-50 万	素材代发（图文 + 短评）	互动率≥5%

• 合同条款：要求注明 "#广告 " 标签，避免违规。

数据监测

• 工具：飞瓜数据追踪视频转化路径（如 " 从观看→留资 " 转化率）。
• 优化点：投流时排除 " 房产中介 " 标签用户，降低无效曝光。

四、渠道客户（中介/全民营销）管理

中介渠道管控

• 佣金制度：

  • 阶梯奖励：5 套内 1.8%，5-10 套 2.5%，超 10 套 3%+ 海外游。
  • 惩罚机制：虚假带看≥3 次冻结账号 1 个月。

• 工具：

  • 链家 API 对接：实时同步带看数据，避免抢单。
  • 人脸识别签到：带看时拍照核验，杜绝 " 飞单 "。

全民营销执行

• 裂变海报：

  • 生成个人专属二维码，推荐成交奖 2 万 + 物业费减免。

• 线下渗透：

  • 企业合作：与华为 HR 联合内推，员工购房额外享 1% 折扣。
  • 社区地推：在菜鸟驿站设展架，扫码留资送食用油。

老带新专项政策

• 交付期激活：交付现场设 " 老友推荐专区 "，签约赠戴森吸尘器。
• 社群运营：每月举办 " 业主私宴 "，现场签约加赠 1 年物业费。

五、风险管控与考核

数据安全

• 微信管理：禁用个人微信加客户，统一使用企业微信存档。
• 隐私保护：通讯录客户信息加密存储，离职员工权限即时回收。

KPI 考核

渠道	核心指标	权重	工具支持
微信	月互动率（≥15%）	30%	企微后台数据导出
自媒体	单客获客成本（≤500 元）	25%	抖音星图 + 飞瓜数据
中介	带看转化率（≥20%）	25%	明源云客渠道报表
全民营销	老带新占比（≥30%）	20%	CRM 推荐关系图谱

应急预案

• 负面舆情：差评 2 小时内响应，私信补偿方案（如赠送家电礼包）。
• 渠道冲突：启用 " 客户分配系统 "，按首次接触时间确权。

六、工具与模板

1. 《微信客户标签管理手册》
2. 《抖音短视频脚本模板》（含黄金 3 秒话术）
3. 《中介渠道合作协议范本》（含阶梯佣金条款）