产品分类

居住类房地产

1. 传统住宅

类型	用地性质	产权年限	开发特点
商品住宅	住宅用地	70 年	市场化销售，受限价政策影响
保障性住房	划拨住宅用地	70 年（有限产权）	人才公寓/公租房，政府定价
共有产权房	住宅用地	70 年（份额化）	购房者与政府按比例共有产权

2. 创新型居住产品

• 长租公寓（R4 用地）：集中式/分散式运营，REITS 退出
• 养老住宅（A6 用地）：适老化设计 + 医疗配套，常采用会员制销售
• 度假物业（旅游用地）：分时度假产权，如三亚海岸线项目

商业类房地产

1. 零售商业

类型	产品形态	经营模式	典型案例
购物中心	也叫盒子商业，体量较大	自持运营 + 返租销售	崇阳 - 金泰广场；武汉 - 万达广场
社区商业	底商，通常作为住宅配套	散售 + 返租	如香山壹号商业街
街区商业	独立的休闲型商业街	散售 + 返租	如十字街商业街
专业市场	独立的专业性型商业街	散售 + 返租	如国际商贸城、一马建材城

2. 办公与酒店

• 写字楼（B1 用地）：核心地段，LEED 认证要求
• 服务式公寓（B14 用地）：雅诗阁、万豪行政公寓等品牌托管
• 酒店（B14 用地）：如迪士尼配套酒店

工业类房地产

1. 生产制造型

类型	用地性质	特殊要求
标准厂房	M1 工业用地	承重≥2 吨/㎡，层高≥8m
研发中试基地	M4 用地	实验室排污许可
物流仓储	W1/W2 用地	防火等级丙类以上，柱距≥9m

2. 产业园区

• 科技园区（M0 新型产业用地）：深圳南山科技园 " 工改 M0" 模式
• 保税仓库（W0 用地）：海关特殊监管，如上海外高桥保税区
• 数据中心（U11 用地）：电力冗余 + 抗震要求，如张江数据港

农旅类房地产

1. 农业相关

类型	用地政策	开发限制
田园综合体	E4/E9 用地	耕地红线不可突破
现代农业大棚	E2 设施农用地	严禁 " 大棚房 " 违规改建
农产品加工园	M1/M3 用地	需配套污水处理设施

2. 旅游度假类

• 景区开发（B3 旅游用地）：如丽江古城保护性开发
• 民宿集群（农村集体用地）：浙江莫干山 " 点状供地 " 模式
• 主题乐园（B32 用地）：需国务院审批（如上海迪士尼）

教育类房地产

1. 学历教育设施

类型	用地性质	产权归属
国际学校	A33 教育用地	土地划拨，建筑产权属校方
职业教育园区	A34 用地	政府与企业合作开发（PPP）
高校扩建项目	A31 用地	需教育部专项批复

2. 培训与研学基地

• 课外培训机构（B29 用地）：" 双减 " 后需符合非学科类标准
• 企业大学（A35 用地）：如华为松山湖培训中心
• 科普教育基地（A8 用地）：政府补贴运营

特殊用途房地产

类型	用地代码	开发要点
殡葬设施	H9 用地	需距居民区 500 米以上
加油站	B41 用地	特许经营权竞拍
数据中心	U11 用地	双路供电 + 低 PUE 值要求
新能源电站	U12/U13 用地	光伏用地年限 25 年