规划指标
规划指标
用地面积与占地面积
基本定义
用地面积是指经政府批准，用于特定建设项目或用途的整块土地的总面积，包括：
- 建筑物实际占用的土地（即占地面积）
- 附属设施、道路、绿化、停车场等配套用地
- 未被建筑物覆盖但属于该项目的其他土地
✅ 简单来说，用地面积是整个开发地块的 " 红线范围 " 内所有土地的总和。
占地面积是指建筑物或建筑群在地面上垂直投影所占据的土地面积，即建筑物基底及其直接使用的土地面积。
二者区别
| 指标 | 定义 | 区别 |
|---|---|---|
| 用地面积 | 整个项目地块的总面积（含建筑、道路、绿化等） | 最大范围 |
| 占地面积 | 建筑物在地面上的垂直投影面积（仅计算建筑基底及直接使用的土地） | 仅建筑基底 |
举例说明： 某住宅小区
- 用地面积 = 整个地块（含楼栋、花园、道路、停车场等）→ 如 10,000㎡
- 占地面积 = 所有楼栋在地面的投影面积 → 如 3,000㎡
计算公式
用地面积 = 建筑占地面积 + 道路用地 + 绿化用地 + 其他配套用地
整个地块所有楼栋基底面积之和
重点
用地面积 ＞ 占地面积
计容与不计容建筑面积
基本定义
✅ 指根据地方规划规定，需纳入容积率计算的建筑面积，是项目开发强度的核心指标。其基本构成包括：
- 地上住宅、公寓、商业、办公等主要功能空间
- 层高≥2.2m的永久性结构（部分地区对超高空间有加倍计算规则）
- 阳台、入户花园（部分地区按 50% 计容）
- 有顶盖的室外楼梯、连廊（按投影面积计算）
✅ 指不参与容积率计算的建筑面积，通常为配套或功能性空间。其基本构成包括：
| 类型 | 具体内容 |
|---|---|
| 地下空间 | 地下室、车库、设备房（通常要求顶板高出室外地坪≤1.5m） |
| 设备层 | 避难层、管道层（层高≤2.2m） |
| 公共开放空间 | 架空层（无围护结构）、骑楼、风雨连廊 |
| 特殊结构 | 屋顶水箱间、电梯机房、楼梯间出屋面部分、结构板、飘窗、设备平台等 |
| 配套用房 | 物业用房、社区管理用房、警务用房、社区文化活动站、公厕、消防控制室等 |
| 教育用房 | 社区配套的幼儿园、小学等 |
对比总表
| 分类 | 计容建筑面积 | 不计容建筑面积 |
|---|---|---|
| 定义 | 纳入容积率计算的建筑面积 | 不纳入容积率计算的建筑面积 |
| 是否影响容积率 | ✅ 是 | ❌ 否 |
| 常见组成 | 地上住宅、商业、办公等主要功能空间 | 地下室、设备层、避难层、架空层等 |
| 价值影响 | 决定项目可售面积和核心收益 | 增加成本但提升使用功能或合规性 |
| 规划要求 | 受地方政府容积率指标严格限制 | 通常无硬性限制（但需符合规范） |
计算公式
计容建筑面积 = 用地面积 × 容积率
举例：某地块用地面积 10,000㎡，容积率 2.0 → 最大计容建筑面积=20,000㎡。
不计容建筑面积 = 配套或功能性空间的建筑面积之和
举例：某项目计容面积 20,000㎡（地上住宅 + 临街商业）；不计容面积 2,000㎡（地下车库 2 层）
→ 总建筑面积=22,000㎡
重点
总面积面积 = 计容建筑面积 + 不计容建筑面积
容积率与建筑密度
核心概念对比
| 指标 | 容积率（FAR） | 建筑密度（Building Density） |
|---|---|---|
| 定义 | 计容总建筑面积与用地面积的比值 | 建筑基底总面积与用地面积的百分比 |
| 计算公式 | 容积率 = 计容建筑面积 ÷ 用地面积 | 建筑密度 = 建筑基底面积 ÷ 用地面积 ×100% |
| 控制目标 | 开发强度（空间利用率） | 地面空间开放度（影响采光、绿化） |
| 规划作用 | 决定可建规模（直接关联可售面积） | 影响建筑布局（如塔楼 vs 板楼） |
| 典型范围 | 住宅 0.5-4.0，商业最高可达 15.0+ | 住宅 20%-40%，商业 50%-70% |
协同作用与计算范围
- 高容积率 + 低建筑密度 = 高层塔楼 + 大花园 （如超高层住宅，基底面积小但楼层多）
- 低容积率 + 高建筑密度 = 多层板楼/联排别墅 （如洋房社区，建筑铺开但限高）
| 项目类型 | 容积率 | 建筑密度 | 典型形态 |
|---|---|---|---|
| 独栋别墅区 | 0.3 | ≤15% | 分散式低层建筑 |
| 高层住宅小区 | 2.5 | 25% | 数栋 30 层塔楼 + 中央绿地 |
| 商业综合体 | 6.0 | 50% | 裙楼 + 超高层塔楼 |
| 组成部分 | 容积率 | 建筑密度 | |
|---|---|---|---|
| 地上住宅 | ✅ 计入 | ✅ 计入 | |
| 地下室 | ❌ 常规不计 | ❌ 不计 | |
| 架空层 | ❌ 开放部分不计 | ✅ 有顶盖计入 | |
| 阳台 | 按比例（如 50%） | ❌ 不计 |
绿地率与绿化率
核心概念对比
| 指标 | 绿地率（Green Space Ratio） | 绿化率（Greening Rate） |
|---|---|---|
| 定义 | 符合规范的绿地面积占用地面积的比例 | 所有植被覆盖面积（含非标准绿地）的比例 |
| 计算标准 | 按《城市居住区规划设计标准》GB50180 | 无统一国标，常用遥感或目视估算 |
| 包含内容 | - 集中绿地 - 宅旁绿地（宽度≥1.5m）- 符合规范的树池、草坪 | - 所有植被覆盖 - 屋顶绿化（部分城市认可）- 垂直绿化 |
| 规划作用 | 强制性指标，影响方案审批 | 宣传性指标，常用于营销 |
| 典型数值 | 新建住宅区≥30%，商业项目≥20% | 通常比绿地率高 10-20 个百分点 |
计算方式详解
绿地率 (严格标准) = (集中绿地 + 宅旁合规绿地 + 其他合规绿地) ÷ 用地面积 ×100%
不计入绿地率的情形：
❌ 地库顶板覆土厚度＜1.2m（多数城市要求）
❌ 运动场地（如篮球场）
❌ 消防车道、硬质铺装
绿化率 (宽松估算) = (所有植被投影面积 + 屋顶/墙面绿化折算面积) ÷ 用地面积 ×100%
特殊计入情形：
📌 上海：屋顶绿化按 30%-60% 折算
📌 深圳：垂直绿化按投影面积 50% 计算
规划应用差异
国家标准（刚性要求）
- 根据《城市绿化条例》和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011），新建居住区的绿地率不应低于 30%，旧区改造可适当降低但不宜低于 25%。
- 工业用地绿地率一般要求 20%-30%，商业用地可能要求 25% 以上，具体由地方细化。
湖北省规定
- 武汉市要求：
- 新建居住区绿地率 ≥35%（《武汉市城市绿化条例》）。
- 工业项目绿地率 ≥20%，有污染的企业需提高至 ≥30%。
- 商业、公共服务设施用地一般 ≥25%。
- 其他地级市（如宜昌、襄阳）通常参照国家标准，居住区绿地率一般要求 ≥30%，旧区改造 ≥25%。
法律后果：未达标项目需补缴绿化补偿费或调整方案
- 营销话术：宣称 " 绿化率高达 50%"(实际绿地率仅 30%)
- 政策奖励：部分城市对超高绿化率项目给予容积率奖励
技术要点图示
[用地面积10,000㎡]
├─ 建筑基底 3,000㎡
├─ 合规绿地 3,000㎡（绿地率=30%）
│ ├─ 集中绿地 1,500㎡
│ ├─ 宅旁绿地 1,000㎡
│ └─ 树池/草坪 500㎡
├─ 其他绿化 2,000㎡
│ ├─ 屋顶绿化 500㎡（按30%折算=150㎡）
│ └─ 零星植被 1,850㎡
└─ 绿化率 = (3,000+150+1,850)/10,000 = 50%
建筑限高
基本定义
基本定义
建筑限高是指城市规划管理部门对特定地块内建筑物最高点（通常含屋顶构筑物）的垂直高度限制，是控制城市天际线、保障航空安全、维护日照权益的关键指标。
限高类型
| 类型 | 定义 | 示例 |
|---|---|---|
| 绝对限高 | 硬性规定的海拔高度上限（单位：米） | " 地块内建筑≤80m" |
| 相对限高 | 与周边建筑/地形的关联限制 | " 新建建筑不得超过相邻建 筑平均高度的 1.2 倍 " |
限高影响因素
航空安全
- 机场净空区：按《民用机场飞行区技术标准》MH5001 梯度控制
- 计算公式：
允许高度= (距跑道距离×1.2%) - 障碍物余度示例：距跑道 3km 处限高=(3000×1.2%)-45= -9m（需地下开发）
日照规范
- 满足大寒日≥2 小时日照（住宅）
- 北方城市限高通常更严格（如哈尔滨住宅普遍≤54m）
历史文化保护
- 紫线范围内按传统风貌控制（如苏州古城≤24m≈8 层）
地质条件
- 软土地基（如上海）超高层需特殊结构设计
崇阳最新限高规定
2024 年 10 月以后，崇阳新出让土地限高均为 50 米，容积率最高不超过 2.0