基本概念
基本概念
什么是房地产？
✅ 房地产又称 不动产，是 房产 和 地产 的总称， 房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。不动产是相对于动产而言的，两者区别
什么是地产？
✅ 是指 土地财产，在法律上有明确的权 属关系，地 产包含 地面 及其 上下空间，地产与土地的根本区别也就是 有无权属 关系。
什么是房产？
✅ 是指房屋的 经济形态，在法律上有明确的 权属 关系，在不同的 所有者 和 使用者 之间可以进行 出租、出售 或作 其它用途 的房屋。
什么是房地产业 ？
✅ 房地产业是 从事房地产 开发、经营、管理、服务 等行业与企业的总称。
什么是房地产市场？
✅ 房地产市场有 狭义 和 广义 之分。
- 狭义房地产市场：是指房地产 买卖、租赁、抵押、典当 等交易的活动场所。
- 广义房地产市场：是指整个社会 房地产交易关系 的总和。
房地产市场如何分类？
根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类如下：
✅ 居住 房地产市场、 非居住 房地产市场
| 分类 | 包含 |
|---|---|
| 居住房地产 | 普通住宅、公寓、别墅 |
| 非居住房地产 | 商业用房、办公用房、酒店、工业用房、农旅用房 |
✅ 顶端 房地产市场、高端 房地产市场、中端 房地产市场和 低端 房地产市场。
✅ 整体 房产市场、 区域 房地产市场
✅ 房地产 买卖市场 、房地产 租赁市场
| 分类 | 定义 |
|---|---|
| 房地产使用市场 | 以买卖或租赁房地产作为 自用目的 的市场。 |
| 房地产投资市场 | 以买卖或租赁房地产作为 投资目的（再卖、出租或转租）的市场。 |
| 分类 | 定义 |
|---|---|
| 一级市场 | 土地使用权出让市场 |
| 二级市场 | 开发的商品房的初次交易市场 |
| 三级市场 | 商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场，即二手房市场 |
相关的分类还有 新房市场 和 旧房市场，其中的旧房市场又称为二手房市场、住房三级市场、存量房市场等
✅ 现房市场、期房市场
什么叫房地产开发？
一、房地产开发的核心定义
定义
房地产开发是指企业或个人通过合法取得土地使用权，进行资金筹措、规划设计、工程建设、市场销售和运营管理等系统性经济活动，将土地资源转化为房屋建筑及附属设施的全过程。 其本质是一种集资本运作、工程建设和服务经营于一体的综合性产业。
二、房地产开发的 5 大核心特征
1. 资金密集型：一个中型项目（10 万㎡）需资金 3-10 亿元，杠杆率通常达 70%
2. 政策导向型：受土地、金融、限购等政策直接影响（如 2023 年 " 三道红线 " 淘汰 30% 中小房企）
3. 长周期运作：从拿地到交付通常需 2-5 年（一线城市旧改项目可达 10 年）
4. 多专业协同：涉及建筑、法律、金融、营销等 20+ 专业领域
5. 高风险高回报：头部房企 ROE 约 15-25%，但烂尾风险率超 10%（2023 年全国停工项目超 800 个）
三、开发全流程 6 大阶段
- 获取方式：
| 类型 | 占比 | 特点 |
|---|---|---|
| 招拍挂 | 65% | 价高者得（2023 年北京平均楼面价 3.2 万/㎡） |
| 收并购 | 25% | 可规避招拍挂竞争 |
| 城市更新 | 10% | 周期长但成本低 |
- 关键成本：土地出让金 + 契税（3-5%）+ 拆迁补偿
- 核心指标：
total_floor_area = 100000 → 总建筑面积(㎡)
land_area = 20000 → 用地面积(㎡)
plot_ratio = total_floor_area / land_area → 容积率=5.0
- 设计要点：符合当地日照间距（如上海冬至日 1 小时日照）
- 必备证件：
- 建设用地规划许可证（审批时限 20 工作日）
- 建筑工程施工许可证（需提交施工图审查合格书）
- 成本构成：房地产开发成本通常分为 6 大核心板块，以下为简化版分类及占比（以住宅项目为例）：
| 成本构成项目 | 成本占比 | 主要包含 |
|---|---|---|
| 土地成本 | 40%-60% | - 土地出让金（最大头）：通过招拍挂或收并购取得土地使用权费用 - 契税：土地出让金的 3%-5% - 拆迁补偿：旧改项目可能占比超 30% |
| 前期费用 | 5%-8% | - 规划设计费：建筑/景观/机电设计（约 50-200 元/㎡） - 报建费：城市配套费、人防易地建设费等 - 三通一平：临时水电、场地平整 |
| 建安成本 | 5%-8% | - 土建：普通住宅约 1800-2500 元/㎡；高端住宅约 3000-5000 元/㎡ - 安装：普通住宅约 500-800 元/㎡；高端住宅约 1000-2000 元/㎡ - 精装：普通住宅 0（毛坯）；高端住宅约 3000-8000 元/㎡ |
| 配套费用 | 8%-12% | - 基础设施：小区内道路、绿化、管线 - 公建配套：幼儿园、物业用房（需无偿移交政府部分） - 智能化：安防/家居智能系统（约 200-500 元/㎡） |
| 财务费用 | 5%-15% | - 贷款利息：开发贷年化利率 4%-8%（视房企资质） - 资金占用费：股东投入资金的成本 |
| 管理及营销 | 3%-8% | - 销售佣金：1%-5%（渠道分销占比最高） - 广告推广：项目总价的 1%-2% - 管理费用：人员工资、办公支出 |
- 成本控制关键点
- 土地端：争取勾地政策优惠（如产业勾地可降地价 20%-30%）
- 设计端：标准化户型可降低建安成本 5%-10%
- 施工端：装配式建筑节省工期（成本反增 10%-15%，但政策有补贴）
注：不同城市/产品类型成本差异大，如三四线城市土地成本可低至 30% 以下，超高层建筑建安成本超万元/㎡。
- 工期控制：高层住宅标准工期=地下 1 层/7 天 + 地上 1 层/5 天
| 类型 | 佣金比例 | 适用项目 |
|---|---|---|
| 自销团队 | 0.8-1.2% | 豪宅/尾盘 |
| 代理公司 | 1.5-3% | 刚需大盘 |
| 渠道分销 | 3-5% | 郊区滞销项目 |
交付标准：
- 毛坯房：墙面抹灰 + 水电气到户
- 精装房：每㎡造价 1500-5000 元（2024 年万科标准）
物业管理：
| 类型 | 毛利率 | 代表企业 |
|---|---|---|
| 住宅物业 | 15-25% | 碧桂园服务 |
| 商业物业 | 30-45% | 万达商管 |
三通一平与七通一平
一、基础定义
| 术语 | 核心内容 | 适用阶段 |
|---|---|---|
| 三通一平 | 通水、通电、通路 + 场地平整 | 土地出让前/开工前 |
| 七通一平 | 通给水、通排水、通电、通路、通讯、通燃气、通热力 + 场地平整 | 土地交付标准/成熟地块 |
二、三通一平（基础版）
| 项目 | 实施标准 | 成本参考 |
|---|---|---|
| 通水 | 临时施工用水接入（DN50 管道），压力≥0.3MPa | 5-10 元/㎡ |
| 通电 | 临时变压器（315kVA）接入，满足施工机械用电 | 8-15 元/㎡ |
| 通路 | 施工主干道硬化（宽 6 米，C20 混凝土厚 20cm） | 12-20 元/㎡ |
| 场地平整 | 挖填方高差≤30cm，压实度≥90% | 3-8 元/㎡ |
三、七通一平（升级版）
| 项目 | 实施标准 | 成本参考 |
|---|---|---|
| 通给水 | 永久性市政供水管网（DN200）接入，压力≥0.4MPa | 15-25 元/㎡ |
| 通排水 | 雨污分流管网（雨水管 DN300，污水管 DN200） | 20-35 元/㎡ |
| 通电 | 永久性 10kV 电力环网柜接入 | 25-40 元/㎡ |
| 通路 | 市政道路红线内完成（含路灯、标线） | 50-80 元/㎡ |
| 通讯 | 光纤 +5G 基站预埋 | 5-10 元/㎡ |
| 通燃气 | 中压燃气管网（PE 管 DN160）接入，压力 0.4MPa | 18-30 元/㎡ |
| 通热力 | 集中供热管道（无缝钢管 DN150）预埋 | 30-50 元/㎡ |
| 场地平整 | 达到建筑地基承载力标准（如粉质黏土层≥120kPa） | 10-15 元/㎡ |
三、成本对比分析
- 三通一平：总成本约 28-53 元/㎡（占土地成本 1%-3%）
- 七通一平：总成本约 163-285 元/㎡（占土地成本 5%-8%）
注：一线城市七通一平成本可达 300 元/㎡以上（如上海前滩区域）
四、实施主体
| 类型 | 实施主体 | 完成时限 |
|---|---|---|
| 三通一平 | 土地整理单位/开发商 | 土地出让前/开工前 90 天 |
| 七通一平 | 政府平台公司/开发商 | 土地出让合同约定 |
五、政策与市场趋势
新规要求
- 2023 年起，重点城市新区强制七通一平出让（雄安、苏州工业园等）
- 绿色建筑示范区增加通充电桩（" 八通一平 "）
开发商应对策略
- 勾地阶段要求政府承担七通一平成本（可降低楼面价 10%-15%）
- 采用综合管廊（节约后期改造成本 30%）
总结：三通一平是开发底线，七通一平决定项目溢价能力。2024 年拿地前务必核查《基础设施配套建设承诺书》具体条款！